اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار
الباب الأول تعريفات وأحكام عامة
المادة الأولى: 1- يكون للكلمات والعبارات الواردة في هذه اللائحة المعاني المبينة أمام كل منها في المادة (الأولى) من نظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/91) وتاريخ 19 /9/ 1443هـ، ما لم يقتض السياق غير ذلك. 2- يقصد بالكلمات والعبارات الآتية -أينما وردت في هذه اللائحة- المعاني المبينة أمام كل منها، مالم يقتضِ السياق خلاف ذلك: الهيئة: الهيئة العامة للعقار. قاعدة البيانات العقارية: مجموعة البيانات الرقمية المكانية والوصفية للعقارات بكافة أشكالها وصورها؛ تتكون من طبقات وجداول وخرائط ومعالم مختلفة ومتكاملة مخزنة ومرتبطة مع بعضها البعض. صحيفة العقار: وثيقة في السجل العقاري تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك. تسجيل التصرفات العقارية: توثيق الحقوق العينية الأصلية والتبعية في السجل العقاري. الأعمال المساحية: عمليات فنية تبين حدود وأطوال ومساحة العقار في الطبيعة وإحداثياتها والخرائط العقارية اللازمة لها، وفقاً للمعايير الفنية. الدقة الأفقية المطلقة: مؤشر على دقة الخارطة في تمثيل المواقع المكانية للمعالم بالنسبة لمواقعها الحقيقية على سطح الأرض، وهي تمثل جذر خطأ متوسط التربيع لمجموعة البيانات. الدقة الأفقية النسبية: حجم القطع الناقص النسبي الناتج عن مقدار الثقة بين نقطتين. الخارطة العقارية: هي خارطة الأساس الرقمية المساحية للعقارات والتي رُسمت لأغراض التسجيل العيني للعقار وتحديثاتها. الرفع المساحي: عمليات قياس ورصد لحدود العقار على الواقع ونقلها الى خرائط باستخدام الأجهزة المساحية المختلفة. درجة الوضوح: المسافة الفعلية على سطح الأرض التي تمثلها خلية واحدة في مصورات الاستشعار عن بعد. مصورات مصححة عمودياً: هي صور يتم فيها تصحيح الإزاحة العامودية للمعالم الطبيعية والصناعية بحيث تكون المسافات فيها مساوية للمسافات على خارطة بالمقياس ذاته. المرجع المكاني الوطني للمملكة: نظام مرجعي ثابت معتمد من الهيئة العامة للمساحة والمعلومات الجيومكانية يحدد الإحداثيات الكارتيزية وخطوط الطول ودوائر العرض والارتفاع والمقياس والجاذبية والتوجيه في جميع أنحاء المملكة. نظام إسقاط مركاتور المستعرض العالمي: نظام إسقاط خرائطي يُستخدم في إنشاء الخرائط عن طريق نظام مركاتور الأسطواني (الإسقاط) وفيه تُحوَّل الإحداثيات الجغرافية إلى إحداثيات كارتيزية (مُسقَطة) تُستخدم في رسم الخرائط والقياسات الطولية وقياسات المساحة. الشخص: الشخص الطبيعي أو الاعتباري. رقم العقار: رقم صحيفته في السجل العقاري. المادة الثانية: 1- يشكل في الهيئة لجنة عليا للتسجيل العيني للعقار، برئاسة الرئيس التنفيذي للهيئة أو من ينيبه، وستة أعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص يعينون بقرار من المسؤول الأول، وتتولى اللجنة المهام التالية: أ- اقتراح السياسات والخطط الاستراتيجية المتعلقة بالتسجيل العيني للعقار والرفع بها. ب- اقتراح تحديد المناطق العقارية، والخطط اللازمة للتنفيذ. ج- إجراء البحوث والدراسات التي من شأنها تطوير أنظمة التسجيل العيني للعقار، والأنظمة التقنية والفنية ذات الصلة، بما يضمن استخدام أحدث وسائل التقنية والمعلومات لتنفيذ أحكام هذا النظام. د- اقتراح معالجة الإشكالات التنفيذية، وإبداء الرأي في المسائل التي تحال إليها فيما يتعلق بتطبيق نظام التسجيل العيني للعقار. 2- للجنة في سبيل تنفيذ المهمات الموكلة إليها الاستعانة بمن تراه من الخبراء والمختصين والجهات العامة أو الخاصة ذات الاختصاص. المادة الثالثة: 1- ينشأ السجل العقاري إلكترونياً، ويسمح بحفظ وأرشفة المستندات، وتعقب التعديلات ومعرفة القائمين بإدخالها. 2- يقسم السجل العقاري إلى مناطق عقارية، يعطى كل منها رقماً متسلسلاً مرتبطاً برقم المدينة أو المحافظة أو المركز، ويكون هو رقم سجل المنطقة العقارية. 3- يخصص لكل عقار صحيفة عقارية، تكون جزءاً من السجل العقاري. 4- يكون رقم صحيفة العقار في السجل العقاري مميزاً وفريداً. 5- ينشا في السجل العقاري فهرس شخصي، يخصص فيه لكل شخص صحيفة بحقوقه العينية الأصلية والتبعية. المادة الرابعة: تنشأ قواعد بيانات مبنية على السجل العقاري، للانتفاع والاستثمار بها، بما في ذلك: 1- تمكين القطاع العام من الربط المكاني لمزاولة اختصاصاته، وتوظيف البيانات المكانية لتحسين خدماته. 2- تمكين القطاعين الخاص وغير الربحي من توظيف البيانات المكانية للأغراض التجارية وغير الربحية. المادة الخامسة: يكون الإشعار الوارد في النظام واللائحة بطريقة أو أكثر من الطرق التالية: أ- الإشعار عبر الرسائل النصية على الهاتف المحمول الموثق. ب- الإشعار عبر البريد الإلكتروني المسجل في السجل العقاري. ج- الإشعار عبر أحد الحسابات المسجلة في أي من الأنظمة الآلية الحكومية. د- الإشعار عبر كتاب مسجل. المادة السادسة: 1- يقدم طلب تصحيح الأخطاء المادية من أي ذي مصلحة، ويشمل الطلب: أ- رقم العقار. ب- صفة طالب التصحيح. ج- الخطأ المراد تصحيحه والمستندات اللازمة لذلك. 2- يعد محضر بالتصحيح ويرفق بملف صحيفة العقار ويشتمل على ما يلي: أ- رقم المحضر وتاريخه. ب- رقم العقار. ج- ذكر الخطأ وسببه؛ وكيفية التوصل إليه. د- الإجراء المراد اتخاذه ومستنده. 3- تقوم الهيئة بتصحيح الأخطاء المادية إذا تبين لها ذلك دون تقدم ذوي المصلحة، ويعد محضر بذلك وفق الفقرة (2) من هذه المادة. 4- يعتمد المسجل العقاري طلبات تصحيح الأخطاء المادية. 5- لا يؤثر تصحيح الأخطاء المادية البحتة والكتابية على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار. 6- تصحح الأخطاء المادية في بيانات السجل العقاري بما يضمن التعقب ومعرفة ما تم تصحيحه، ومن قام بالتصحيح. 7- تشعر الهيئة ذوي الشأن بالتصحيح، بأي من الطرق المنصوص عليها في المادة (الخامسة) من اللائحة. 8- يحق لذي الشأن الاعتراض على التصحيح خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإشعار بإجراء التصحيح. المادة السابعة: 1- يمكّن مالك أي من الحقوق العينية -دون مقابل- من الاطلاع على صحيفة عقاره، بما في ذلك التأشيرات المسجلة في الصحيفة. 2- مع مراعاة المادة الثامنة من اللائحة، يجوز لأي شخص أن يقدم طلباً للحصول على بيانات من السجل العقاري يبين فيه البيانات المطلوبة والغرض من ذلك الطلب. 3- يُصدر الرئيس التنفيذي -أو من يفوضه– قراراً باعتبار العقارات سرية، بناءً على طلب من الجهات المعنية بهذه المواقع. المادة الثامنة: 1- لا يجوز الاطلاع على صحيفة الحقوق العينية للأشخاص إلا للآتي: أ- مالك الحق أو من يمثله نظاماً. ب- الوارث عن مورثه. ج- المحاكم والجهات القضائية. د- الجهات الحكومية ذات العلاقة. 2- يجب أن تكون الطلبات المقدمة من الجهات الحكومية واردة بطلب رسمي، ويجوز الربط الإلكتروني مع أي جهة قضائية أو حكومية مختصة لتفعيل الاطلاع إلكترونياً. المادة التاسعة: 1- يعلن قرار تحديد المنطقة العقارية بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار، على أن يكون منها واحدة أو أكثر مما يلي: أ- الإعلان في المنصة الإلكترونية للسجل العقاري. ب- النشر في الجريدة الرسمية وإحدى الصحف اليومية التي تصدر في منطقة العقار. ج- النشر عبر حسابات الهيئة الرسمية في مواقع التواصل. د- اللوحات في مداخل المنطقة العقارية. 2- يجب أن يحتوي إعلان تحديد المنطقة العقارية، على البيانات التالية: أ- رقم وتاريخ قرار الهيئة بتحديد المنطقة العقارية. ب- موقع وحدود المنطقة أو المناطق العقارية بشكل دقيق وإرفاق خارطة توضيحية لكل منطقة. ج- طريقة استقبال طلبات التسجيل العيني الأول والمدة المحددة لذلك. د- دعوة لذوي الشأن من ملاك وأصحاب الحقوق العينية، لتقديم طلبات التسجيل العيني الأول خلال المدة المحددة. 3- يبلغ قرار تحديد المنطقة العقارية إلى كافة الجهات ذات العلاقة بالتسجيل العيني الأول فور صدوره. المادة العاشرة: 1- يقدم ذوي الشأن أو من يمثلهم؛ طلب التسجيل العيني الأول، مرفقاً به المستندات المثبتة للحقوق العينية، ومنها على سبيل المثال: أ- رقم وتاريخ الصك ومصدره. ب- الوثائق التي تثبت الحقوق العينية -إن وجدت-. ج- المستندات المتعلقة بالعقار من مخططات هندسية ورخص البناء والهدم، وضمانات البناء والتأمين ونحوها -إن وجدت-. 2- يشعر المتقدم برقم طلب التسجيل العيني الأول، متضمناً اليوم والتاريخ والوقت، بأي من الطرق المنصوص عليها في المادة (الخامسة) من اللائحة. 3- مع مراعاة الفقرة (3) من المادة (الثامنة) من النظام يتم القيام بأعمال المساحة المتعلقة بالعقار محل التسجيل. 4- يتحقق المسجل العقاري من الاشتراطات والمستندات المتعلقة بالطلب، ويعتمد التسجيل العيني الأول. 5- مع مراعاة المادة (الثالثة عشرة) من اللائحة، إذا كانت مساحة العقار في التسجيل العيني الأول أقل من المساحة المذكورة في صك العقار المقدم، فلا يعتمد التسجيل العيني الأول إلا بموافقة ذوي الشأن على النقص. 6- تُصدِر الهيئة صك تسجيل الملكية بناءً على السجل العقاري. المادة الحادية عشرة: 1- تقترح اللجنة العليا للتسجيل العيني للعقار الجهة المعنية بتوثيق التصرفات العقارية في المنطقة العقارية المعلنة والتي تجري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، ويضمن ذلك في قرار الإعلان الخاص بالمنطقة العقارية. 2- يحل من انتقل له الحق العقاري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول -وفق الفقرة (1) من هذه المادة- محل المالك السابق في استكمال إجراءات التسجيل العيني الأول. المادة الثانية عشرة: إذا وقعت ازدواجية أو تداخل بين صكوك الملكية المقدمة في شأن عقار واحد، أثناء إجراءات التسجيل العيني الأول، ولم يتفق الملاك، فتوقف إجراءات التسجيل العيني الأول للعقار؛ ويرفض التسجيل ويعاملون وفق المادة (الحادية والعشرين) من النظام. المادة الثالثة عشرة: إذا اختلفت مساحة الصك عن مساحة العقار في الطبيعة - زيادةً أو نقصاً -؛ فتسجل المساحة الواردة في الصك بعد التحقق من عدم تجاوزها في الطبيعة عن نسبة الزيادة والنقص المغتفرة وفق الجدول رقم (1) الآتي:
تصنيف المناطق العقارية |
نسبة الخطأ في الأطوال | نسبة الخطأ في المساحة |
درجة التفاوت |
• المناطق الحضرية |
1 % |
2 % |
بشرط ألا تتجاوز الزيادة أو النقص عن 100م مربع عما ورد في الصك. |
• المناطق العشوائية |
2.3 % |
5 % |
بشرط ألا تتجاوز الزيادة 300م مربع عما ورد في الصك. |
• المناطق الأخرى |
3.5 % |
7 % |
بشرط ألا تتجاوز 3500م مربع عما ورد في الصك. |
جدول رقم (1): النسبة المغتفرة في تسجيل البيانات الواردة في الصك |
الباب الثاني الأعمال الجيومكانية والمساحية لأغراض تطبيق النظام
المادة الخامسة والثلاثون: تُصنّف المناطق العقارية -في قرار تحديد المنطقة العقارية- إلى ثلاث مستويات على النحو الآتي: 1- المناطق الحضرية: وتضم العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني للأمانات والبلديات والقرى التابعة لها، والعقارات الواقعة ضمن نطاق إشراف الهيئات الملكية والمدن الاقتصادية والصناعية ومشاريع الرؤية ونحوها. 2- المناطق العشوائية المأهولة: وتضم العقارات الداخلة في حدود الكتل العشوائية المأهولة والتي تقع خارج النطاق العمراني. 3- المناطق الأخرى: وتضم العقارات خارج نطاق إشراف الأمانات أو البلديات وخارج المناطق العشوائية المأهولة، مثل: المناطق الزراعية والغابات والمناطق الريفية والصحراوية والتعدينية. المادة السادسة والثلاثون: 1- تصمم قاعدة البيانات العقارية حسب النموذج الرقمي للبيانات المساحية العقارية وفق المعايير الجيومكانية الوطنية المعتمدة. 2- تتكون قاعدة البيانات العقارية من عدة طبقات تحتوي كل منها على عدة مستويات من البيانات. 3- يراعى النموذج الرقمي للبيانات المساحية المتعلقة بقاعدة البيانات العقارية الحد الأدنى من معلومات وبيانات الطبقات التالية: أ- طبقة «قطع الأراضي». ب- طبقة «الصور». ج- طبقة «المياه ». د- طبقة «الجيولوجيا». هـ- طبقة «الارتفاعات». و- طبقة «الغطاء الأرضي». ز- طبقة «المرجع المكاني الوطني للملكة العربية السعودية ». ح- طبقة «استخدامات الأراضي». ط- طبقة «الأسماء الجغرافية». ي- طبقة «النقل». ك- طبقة «المناطق الإدارية». ل- طبقة «العنوان الوطني ». م- طبقة «تقسيمات التصنيف العقاري»: وتتكون من حدود المناطق العقارية حسب تصنيف المناطق العقارية بالمملكة الواردة في المادة (الخامسة والثلاثين) من اللائحة. ن- طبقة «خطوط الكهرباء والأنابيب» وتتكون من: خطوط أنابيب النفط وأنابيب الغاز والمياه والصرف الصحي وخطوط الأنابيب الأخرى، والعلامات التي تشير إلى موضعها، وخطوط الكهرباء والشبكات ونحوها. المادة السابعة والثلاثون: 1- وحدة القياس المعيارية المعتمدة في قياس الطول هي (المتر الطولي) وتقاس المسافات لأقرب جزء من مئة من المتر (أي لغاية سنتيميتر). 2- وحدة القياس المعيارية المعتمدة لحساب المساحات هي (المتر المربع)، وتقاس المساحة لأقرب جزء من مئة من المتر (أي لغاية سنتيمتر). 3- عند رصد الإحداثيات في الموقع، تسجل لأقرب جزء من ألف من المتر (أي لغاية مليميتر). المادة الثامنة والثلاثون: 1- تنفذ الأعمال المساحية باستخدام نظام المرجع الجيوديسي الوطني للمملكة العربية السعودية. 2- يُستخدم نظام (إسقاط مركاتور المستعرض العالمي) المستند إلى نظام المرجع الجيوديسي الوطني. المادة التاسعة والثلاثون: يجب الاستناد إلى النطاق الجغرافي الذي يغطي مساحة العقار وفقًا لـنظام (إسقاط مركاتور المستعرض العالمي)، وفي حالة وجود العقار بين نطاقين جغرافيين، فيجب اعتماد النطاق الجغرافي الذي يقع فيه الجزء الأكبر من العقار، من حيث جمع الإحداثيات والشهادات المساحية الصادرة بشأنه. المادة الأربعون: يكون لكل عقار معلومات في قاعدة البيانات العقارية تشمل البيانات المذكورة في المادة (السادسة عشرة) من اللائحة، وتُعد هذه البيانات أساسية لإصدار خارطة عقارية مستقلة. المادة الحادية والأربعون: يكون لكل منطقة عقارية خارطة أو خرائط عقارية تُبين العقارات الموجودة بها وأرقامها، ويعتمد إصدارها على قاعدة البيانات العقارية، وتحدّث خرائط المناطق العقارية وقاعدة البيانات العقارية دورياً عند إجراء أنشطة المسح الجديدة، وفق أحكام النظام واللائحة. المادة الثانية والأربعون: 1- تُعدّ الخرائط باستخدام التقنيات الحديثة مثل الصور الحديثة المأخوذة من التصوير الجوي والمصححة عمودياً باستخدام نقاط الضبط الأرضية التي تتوافق مع درجة الوضوح والمواصفات الموصى بها من الجهة المختصة، شريطة أن تكون جميع الإحداثيات مرتبطة في الخارطة المساحية الأولية ووفقاً لنظام المرجع الجيوديسي الوطني، على أن تكون الدقة الأفقية المطلقة المحددة للنقاط الأرضية لأركان قطع الأراضي والمباني بقياس (25) سم أو أفضل في المناطق الحضرية و(200) سم لما عدا ذلك. 2- يجوز من خلال الصور الجوية والفضائية؛ تعيين الحدود بمبنى قائم مثل: سور أو جدار أو سياج أو معلم مادي ثابت كسلسلة من التلال أو مجرى مائي، شريطة أن يكون هذا التحديد واضحاً على الأرض وعلى الصورة الجوية أو الفضائية، وفقاً للمواصفات الفنية لجمع البيانات الجيومكانية والمساحية المدرجة في الجدول رقم (2)، وفي حال صعوبة تعيين الحدود أو عند الحاجة لدقة مكانية أعلى؛ فيجرى رفع مساحي ميداني أرضي.
المواصفات |
المناطق الحضرية | المناطق العشوائية المأهولة |
المناطق الأخرى |
درجة الوضوح للصورة |
5 – 15 سنتمتر |
15 – 50 سنتمتر |
|
الدقة الأفقية المطلقة لمخرجات بيانات الاستشعار عن بعد المسموح بها |
25 سنتمتر |
200 سنتمتر |
|
نسبة التداخل الأمامي |
80 % |
70 % |
|
35 % 60 % -80 % نسبة التداخل الجانبي |
|||
درجة الوضوح الطيفية |
4band (minimum) RGB NIR |
4 band (minimum) RGB NIR |
|
درجة الوضوح الإشعاعية |
12 bit (minimum) |
12 bit (minimum) |
التسلسل |
تصنيف المناطق العقارية | الدقة الأفقية النسبية للموقع مقاسة (بالمتر) |
1 |
المناطق الحضرية |
0.05 |
2 |
المناطق العشوائية |
0.15 |
3 |
المناطق الأخرى |
0.5 |
جدول رقم (3): المعايير الفنية الخاصة بالدقة الأفقية النسبية في المسح الميداني |
الباب الثالث الأحكام الختامية
المادة التاسعة والأربعون: 1- مع مراعاة المادة (السابعة والثلاثين) من النظام، يشترط اجتياز المسجل العقاري (الدورة التأهيلية للمسجل العقاري) وبمعدل لا يقل عن (70%). 2- يمنح الموثقون المرخصون من وزارة العدل رخصة المسجل العقاري بعد اجتياز الدورة المشار لها في الفقرة (1) من هذه المادة. المادة الخمسون: يصدر المسؤول الأول الدليل الإجرائي لتوثيق التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول للعقار. المادة الحادية والخمسون: تنشر اللائحة في الجريدة الرسمية، ويعمل بها من تاريخ نفاذ النظام.